AVENUE
Настройка контекстной рекламы в Яндекс Директ для сегмента коммерческой недвижимости
Клиент
Avenue на Карповке — инвестиционный проект ГК «БестЪ» на Петроградской стороне. В составе — компактные офисы и автономные этажи с отдельной инженерией и паркингом. Проект находится в стадии строительства.
Задача
Клиент обратился к нам в конце августа 2025 года с запросом — получать больше лидов с помощью контекстной рекламы. Рекламные кампании ранее не запускались, поэтому нужно было разработать стратегию с нуля. Дополнительно клиент попросил оценить текущий сайт и предложить улучшения. Мы не только провели анализ, но и подготовили прототип, а затем реализовали обновленную версию сайта — об этом ниже.
Аудит сайта
Мы провели аудит старого сайта и пришли к выводу, что его текущее состояние не позволяет запускать контекстную рекламу с расчетом на получение оптимальных показателей. Структура, содержание и подача не соответствовали задачам проекта.
По согласованию с клиентом мы приступили к созданию прототипа нового сайта, перед этим лично посетив объект строительства. Это позволило увидеть особенности проекта, которые не были отражены на старом сайте и могли стать сильными элементами в коммуникации с целевой аудиторией.
Пока часть команды работала над прототипом и версткой нового сайта, мы параллельно создали квиз. Этот формат уже неоднократно показывал высокие результаты в наших проектах, поэтому мы могли настроить и запустить рекламу практически сразу — без ожидания готовности основного сайта.
Создание квиза
Разработали квиз, в котором на первом экране акцентировали внимание на ключевых преимуществах проекта, чтобы снизить порог входа для пользователя и мотивировать его оставить контакты после прохождения.
С нуля продумали внутреннюю логику квиза. Разделили сценарии на две ветки: для тех, кто рассматривает объект под открытие или расширение бизнеса, и для инвесторов, которым важно сдавать недвижимость в аренду и получать доход. Такой подход позволил персонализировать путь для каждого сегманта целевой аудитории.
Настройка рекламных кампаний
Рекламные кампании на квиз
Настроили и запустили две базовые кампании: поиск и РСЯ на квиз. Эти форматы позволили протестировать спрос, получить первые лиды и оценить реакцию аудитории на оффер. Конверсии начали поступать практически сразу, что подтвердило потенциал для масштабирования. Мы начали параллельно готовить рекламные кампании уже на обновленный сайт.
Рекламные кампании на сайт
Настроили на сайт поиск, РСЯ и ретаргетинг — полностью дублируя архитектуру кампаний, которая показала себя эффективной на квизе, но с учетом новой посадочной страницы.
На сайте мы также разместили встроенный квиз, полностью повторяющий логику отдельной квиз-воронки, но без первого экрана. Это дало возможность собирать лиды как через рекламу на квиз, так и напрямую через сайт.
Кастомный сегмент
Мы также связались с менеджером Яндекса, чтобы подключить кастомный сегмент под нашу целевую аудиторию. Нам открыли доступ к сегменту «Яндекс Крипта» — это умная поведенческая выборка, которую алгоритм формирует на основе интересов и действий пользователей, максимально близких к теме коммерческой недвижимости и инвестиций.
После получения доступа мы настроили на этот сегмент РСЯ-кампанию по всему Санкт-Петербургу. Он позволил расширить охват, выйти на более «теплую» аудиторию.
Медийная реклама
Дополнительно мы получили возможность подключить медийную рекламу — формат, доступный только при определенном обороте в Яндекс.Директе.
Согласовали все юридические и организационные вопросы со стороны клиента и с командой Яндекса, после чего подготовили кампанию: отрисовали баннер, настроили отдельную Метрику для корректного сбора аналитики и протестировали все события перед запуском.
После запуска медийной рекламы мы столкнулись с единственной настоящей сложностью — общением с поддержкой Яндекс.Директа. Баннер в объявлении отклонили из-за отсутствия пометки «ДДУ» — так в Яндексе маркируют объекты, которые продаются по договорам долевого участия в строящемся доме. Но наш проект к этой категории не относится: лоты имеют кадастровые номера и продаются как готовая коммерческая недвижимость по договору купли-продажи.
Несмотря на это, объявления не пропускали, требуя указать на баннере информацию о ДДУ. В результате почти неделю шла активная переписка с поддержкой: отправляли юридические пояснения, документы и в разных формулировках объясняли одно и то же.
Ниже прикрепили пару скриншотов — те самые «пять минут уточнений», которые превратились в полноценный квест.
В итоге мы пришли к компромиссу: Яндекс согласовал показ при условии размещения дисклеймера внизу баннера о том, что объект не является ДДУ и реализуется по другому типу договора.
Вернемся к сути медийной рекламы: этот формат не работает на прямые лиды его задача — максимальный охват целевой аудитории, поскольку оплата здесь идет за показы. Для нас это был инструмент усиления верхней части воронки.
Результаты работы
Для анализа мы взяли период с конца августа по конец ноября 2025 года (90 дней активного продвижения). Все это время трафик шел одновременно на квиз и на обновленный сайт.
Квиз
За весь период квиз принес больше обращений, чем сайт. При этом средняя стоимость заявки оказалась почти одинаковой — около 6000 ₽ независимо от того, куда вело объявление. Это означает, что оба формата воронки работали стабильно и могли масштабироваться.
Сайт
При разборе форматов кампаний, ведущих на сайт, картина стала более четкой:
Поиск → сайт давал заявки по 9000–10 000 ₽.
РСЯ и ретаргет → сайт показал хороший результат: 3000–4000 ₽.
Для ниши коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга такая стоимость считается очень низкой. Средняя цена лида по рынку обычно выше: от 10 000 ₽ на холодном трафике.
Что происходит с кастомным сегментом
Кастомный сегмент «Яндекс Крипта» долгое время приносил лиды и на квиз, и на сайт, но ближе к ноябрю эффективность снизилась — количество заявок уменьшилось.
Мы предположили, что кастомный сегмент мог выбрать свою основную аудиторию именно в пределах Петербурга. Чтобы проверить эту гипотезу, мы запустили тест кампаний на Москву — аудиторию, которая традиционно проявляет интерес к инвестициям в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга.
Параллельно мы направили запрос менеджеру Яндекса, чтобы убедиться, что снижение эффективности не связано с какими-то внутренними настройками или техническими ограничениями со стороны алгоритмов. Сейчас ожидаем разъяснений и анализируем данные в динамике.
Медийная реклама
Отдельно стоит отметить влияние медийной рекламы. За период работы она увеличила число post-view визитов на 600%. Это полностью соответствует ее задаче: медийка не приводит прямых лидов, но значительно расширяет охват и формирует узнаваемость проекта, помогая подогреть аудиторию перед перформанс-кампаниями.
Мы выстроили полноценную систему привлечения лидов, стабилизировали стоимость заявки, повысили охватность и оперативно реагировали на все технические ограничения, в том числе со стороны Яндекса.
По сути, за короткий срок проект получил работающую маркетинговую инфраструктуру — основанную на данных, сегментации и гипотезах, которые мы продолжаем тестировать и дорабатывать.
Если вам нужен системный подход — от стратегии до понятного результата — мы с удовольствием подключимся! Напишите нам, и мы предложим оптимальный формат работы под ваш проект.
успешно отправлена!