Настройка контекстной рекламы в Директе: коммерческая недвижимость (апартаменты)
Клиент
Апарт-отель «ОМЕГА» на Петроградской стороне — объект для доходных инвестиций в центре Санкт-Петербурга. Проект реализован группой компаний «Бестъ» — девелопером полного цикла, специализирующимся на коммерческой недвижимости и управлении объектами. В кейсе не раскрывается коммерчески чувствительная информация, а также пропущены некоторые важные аспекты настройки, обеспечивающие конкурентное преимущество в Яндекс.Директ.
Проблема
В конце июля 2025 года команда «ОМЕГА» обратилась к нам с целью улучшения Яндекс.Директ. По словам клиента, существующие рекламные кампании генерировали фродовый трафик, в отдел продаж поступали нецелевые заявки, а реальные инвесторы почти не доходили.
Клиент столкнулся с типичной ситуацией: деньги тратятся, лиды идут, но продаж нет. Что делать?
Аудит существующего рекламного кабинета
Мы получили доступ к имеющемуся рекламному кабинету и провели полный аудит — от структуры кампаний до распределения бюджета и метрик эффективности.
После анализа старого рекламного кабинета стало ясно, почему реклама не давала прогнозируемых результатов.
Основная часть бюджета расходовалась на Мастер-кампании
Трафика было много, но целевых обращений — единицы: всего около 30 релевантных заявок за весь период. По словам клиента, почти весь поток был фродовым.
Поисковые кампании — высокая стоимость заявки
В одной из ключевых поисковых кампаний средняя стоимость конверсии доходила до 40 000 ₽ за заявку. Для инвестиционной недвижимости это нерентабельно и явно указывает на проблемы в настройках, семантике, стратегии.
РСЯ-кампании показывали средний результат
В одной из кампаний стоимость заявки сложилась на уровне 12-13 тысяч рублей — приемлемый показатель для ниши, но он терял свою ценность на фоне общего перерасхода и низкой результативности остальных кампаний.
Дополнительные кампании
Параллельно запускались кампании на Telegram, баннерные форматы, эксперименты с look-alike аудиториями. Расход был небольшой, но и результат отсутствовал.
Аудит показал: у клиента был значительный объем трафика, но почти полностью некачественного. Бюджет распределялся хаотично, а стратегии не работали на реальных инвесторов.
Аудит посадочной страницы
После аудита рекламного кабинета и определения новой стратегии в Директе мы перешли к разбору посадочной страницы, куда планировали вести трафик.
Изучили сайты конкурентов, выделили сильные и слабые стороны их представления продукта, детально просмотрели сайт клиента и составили список улучшений, которые требовали внедрения до запуска рекламных кампаний.
Вот основные из них:
Персонализировать заголовки по принципу мультилендинга
Предложили настраивать подмену заголовков в зависимости от рекламной кампании и сегмента аудитории. Это повышает релевантность страницы и напрямую влияет на конверсию.
Разработать и внедрить квиз
Рекомендовали разместить квиз на сайте и параллельно протестировать его как отдельную посадочную страницу. Квиз позволяет:
- вовлечь пользователя,
- сократить путь до оставления заявки,
- получить больше данных о человеке и его запросе.
Добавить элементы срочности и актуальности
Например, элемент «в наличии осталось 15 юнитов». Такие элементы помогают пользователю понять, что объект востребован, и стимулируют принятие решения.
Разместить блок «FAQ»
Это снижает количество возражений и снимает часть базовых вопросов еще до общения с менеджером.
Разместить на десктопе QR-код для связи
QR-код упрощает переход в мессенджер: пользователю не нужно копировать номер, он просто сканирует код и пишет менеджеру.
Улучшения были приняты и внедрены!
Настройка рекламных кампаний
Перед запуском новых кампаний нам нужно было учесть важный фактор: значительная часть аудитории уже была знакома с продуктом и реагировала на объявления слабее. Чтобы избавиться от баннерной слепоты, нужны были новые уникальные предложения, которые смогут выделить объект среди конкурентов.
Для этого мы встретились с командой «ОМЕГА» на площадке: посмотрели объект лично, изучили реальные преимущества и нашли акценты, которые не всегда очевидны владельцам.
После этого мы перешли к разработке рекламных кампаний:
Собрали и структурировали семантику
Создали отдельные группы по разным пользовательским мотивам: покупка в рассрочку, коммерческая недвижимость, инвестиционные сценарии, покупка для сдачи, запросы по апарт-отелям, поиск «квартир», смежные информационные запросы.
Так мы закрыли весь спектр возможных запросов и сценариев.
Разработали квиз
Мы создали две версии квиза: встроенную в сайт и отдельную посадочную страницу. Во втором варианте мы разработали первый экран: короткое описание объекта, выгоды и минимум отвлекающих элементов. Центральным элементом стало уникальное предложение: «Расчет доходности в WhatsApp», которое снимает напряжение, упрощает вход в диалог и уменьшает % отказов.
Настроили разные форматы рекламных кампаний:
- поиск на сайт
- поиск на квиз
- ретаргет
- РСЯ
- тестовый запуск Мастер-кампаний (об этом ниже)
После обновления сайта запустили все кампании на Санкт-Петербург + Ленинградскую область и приступили к их анализу.
Часть тестовых групп дала нецелевой трафик
В поисковых кампаниях мы протестировали группы со смежными запросами — такие как «жилье» и «квартиры». Нам было важно понять, смогут ли эти категории привести дополнительный трафик. Но уже в первые дни стало понятно: по указанным запросам приходит нецелевой трафик. Мы оперативно отключили группы и перераспределили бюджет в те сегменты, где у аудитории есть реальный интерес.
Очистили гео-поиск
При анализе поисковых кампаний мы заметили, что большая часть запросов — это гео-формулировки, не связанные с нашей локацией: названия улиц, районов, других точек на карте.
Вместо того, чтобы жестко ограничить показы выбранным радиусом, мы вручную заминусовали те гео, которые приводили нецелевую аудиторию.
Такой подход позволил сохранить объем трафика и повысить релевантность поисковых кампаний.
Затестили Мастер-кампании
Мы решили повторить эксперимент с Мастер-кампании, но уже с нашими настройками. Изначально отнеслись к формату как к тесту, понимая, что при первых признаках некачественного трафика потребуется остановка кампании.
Так и произошло: спустя короткое время мы увидели рост фродовой активности — кампанию отключили.
Оптимизировали РСЯ-кампанию на квиз
РСЯ-кампания, ведущая на квиз, не обучалась — слишком мало конверсий. Чтобы дать системе больше данных для оптимизации, мы добавили промежуточную цель: прохождение последнего вопроса квиза.
Стоимость этой цели рассчитали на основе реальной цены заявки, оставили в кампании и основную цель — отправку формы.Такой подход позволил РСЯ начать обучение и привести больше релевантного трафика.
Подключили кастомный сегмент «Яндекс Крипта»
Чтобы получить внешнюю оценку рекламного кабинета и узнать о доступных технологиях, мы связались с персональным менеджером Яндекса. После обсуждения гипотез нам открыли доступ к кастомному сегменту «Крипта» — алгоритму, который строит аудиторию на основе поведенческих сигналов и скрытых паттернов, недоступных в стандартных настройках.
Мы добавили этот сегмент в отдельную РСЯ кампанию, и спойлер — на данный момент этот сегмент стабильно приносит заявки.
Запустили отдельную поисковую кампанию «на весь мир»
Дополнительно протестировали поисковую кампанию с географией «весь мир». Это небольшой по расходам тест, рассчитанный на единичные, но ценные запросы от пользователей из других стран, которые интересуются инвестициями в недвижимость Санкт-Петербурга.
Цель — не объем трафика, а возможность получить конверсии с высокой ценностью.
Создали ручной фид с объектами
Решили протестировать вручную собранный фид с юнитами, чтобы проверить дополнительный формат плейсментов . Этот формат не дал заявок — после анализа кампанию остановили.
Параллельно мы запустили кампанию в Яндекс.Картах. Она получила минимальный объем трафика, поэтому была переведена в фоновый режим.
Подключили антифрод-защиту
Специальные аудитории с настройкой -100% позволили практически исключить спам-заявки, распределяя бюджет только на целевые лиды.
Запустили медийную рекламу в поиске
Яндекс предложил протестировать премиальный баннер в поиске, доступный аккаунтам с определенным оборотом — формат, который работает не на заявки, а на охват и узнаваемость.
Перед запуском мы подготовили отдельное предложение, оптимизированное под медийный формат, и создали баннеры, соответствующие требованиям этого размещения. Также настроили выделенную Метрику, чтобы корректно отслеживать показатели.
Итоги работы рекламных кампаний
Ниже — основные выводы по результатам работы рекламных кампаний. Мы выделили ключевые показатели по каждому формату, чтобы было понятно, какие каналы сработали лучше всего и какую ценность они принесли проекту.
РСЯ на сайт
- 25 конверсий за весь период (звонки, отправки форм и заявки из встроенного квиза).
- Средняя стоимость — около 8 500 ₽, что для сегмента инвестиционной недвижимости в Петербурге считается очень хорошим показателем.
- В старых РСЯ-кампаниях стоимость конверсии не опускалась ниже 12 000 ₽. Результат, к которому мы пришли, стал возможен благодаря обновленной логике кампаний, переработанной структуре и тщательной чистке площадок.
РСЯ ретаргет на сайт
Этот формат оказался одним из самых эффективных. На данный момент мы получаем конверсии по 7 300 ₽ — это самая низкая стоимость заявки среди всех кампаний.
Формат ретаргета работает на людей, которые уже проявляли интерес, поэтому результат доказывает, что структура посадочных страниц и креативов была выстроена верно.
Кастомный сегмент «Яндекс Крипта»
Кампания работает стабильно: мы получаем заявки по стоимости заметно ниже средней для автоматизированных расширенных сегментов в этой нише.
Польза для клиента: удалось подключить инструмент, который недоступен большинству рекламодателей, и получить дополнительный поток реальных обращений.
Поисковые кампании на сайт и на квиз
Поиск стабильно приносит заявки на всем протяжении работы кампании. В сегменте апарт-отелей и доходной недвижимости поиск традиционно остается самым дорогим форматом, поэтому ключевой задачей было не просто получить заявки, а снизить их итоговую стоимость.
По сравнению со старым рекламным кабинетом, где поисковые кампании давали крайне дорогие и малочисленные обращения, нам удалось добиться снижения стоимости лида примерно в 2 раза. Существенную роль в этом сыграл квиз благодаря понятному сценарию и калькуляции доходности в WhatsApp.
Мы продолжаем оптимизировать поисковые РК, чтобы снижать стоимость обращения дальше.
Медийная реклама
На данный момент продолжается сбор данных по дополнительным исследованиям от Яндекса: visit lift, target lift и ряду брендовых метрик, которые менеджер готовит для итогового отчета.
Но уже сейчас можно зафиксировать основные показатели:
Подробный разбор эффективности медийного размещения, включая метрики lift-исследований, будет оформлен в отдельном кейсе.
Суммарные результаты по проекту
За весь период работы обновленного рекламного кабинета мы получили несколько сотен обращений из разных форматов кампаний. Основной объем дал сайт — около 85–90%, квиз обеспечил дополнительные 10–15%, при этом по более доступной цене.
В нише, где стоимость одной заявки у большинства игроков стабильно держится в диапазоне 15–25 тысяч, полученные результаты показывают: выбранная стратегия, подход к сегментации и комбинация инструментов дают стабильный, масштабируемый эффект.
Если вас не устраивает то, как работает ваша реклама сейчас — обращайтесь, поможем навести порядок и выйти на результат!
успешно отправлена!